中粮地产(中粮地产官网)

多年以来，中粮要整合中粮地产和大悦城地产两个渠道的夙愿一向初心不改。

本年3月份，中粮地产公告称，将以非公开发行股份的方法向明毅有限公司购买其持有的大悦城91.3亿股普通股股份占标的公司普通股总数的64.18%，占普通股及可转化优先股算计股份数的59.59%，并征集24.25亿配套资金，标的物大悦城买卖部分估值为146.56亿。

6月份，计划取得国资委赞同。9月底，该计划获国家发改委核准。10月底，商务部也原则上赞同此次收买。

但在证监会对估值的问询下，中粮地产甩出来一份收买预案。 因为触及年末分红，明毅分到了约3.09亿现金，所以买卖部分标的估值调整为144.47亿。

一切都看似胜利在望，不过，中粮地产11月15日公告称，在证监会并购重组委过会中，赞同票未到3票，不予通过；而未能过会的中心问题在于“本次买卖标的财物定价的公允性缺少合理依据”。

中粮地产并不死心。在以公告方式证明完大悦城定价合理之后，立马召开了监事会，抉择继续推进收买重组。

明毅和中粮地产弥补签定许诺协议，许诺未来三年完结总赢利不低于18.9亿元，完不成，大悦城的控股股东明毅须作出补偿。别的，征集资金部分根本坚持不变。

11月21日，我国证监会受理了中粮地产的批改预案，并与今天（12月4）上会表决。

并购重组委员会的表决当然重要，但抛开表决成果不谈，中粮地产这份收买计划自身就槽点十足。

1. 能算国家政策鼓舞的央企重组？

11月16日，中粮地产发布的第九届监事会第十二次会议抉择公告中说，“本次严重财物重组是执行党中心、国务院关于推进国有企业改革的详细行动，将为公司主营事务注入新的商业地产元素，开释住所、商业板块整合的协同效应……因而，依据公司运营开展战略及相关法律法规的规则，监事会决议继续推进本次严重财物重组相关事宜。”

近年来，国家一向在鼓舞央企进行重组，以促进大型国有企业、央企在开展过程中进行资源整合，增速提效。本年7月份，国家也明确提出，下半年要稳步推进配备制作、煤炭、电力、通讯、化工等领域中心企业战略性重组，推进国有资本进一步向契合国家战略的要点职业、要害领域和优势企业会集。

中粮地产的主业是住所开发，大悦城的主业是商业地产开发，均归于传统的房地产职业领域，并不在国家鼓舞的重组职业领域。

2. 优质财物重组存疑？

同属中粮集团控股，中粮地产归于A股渠道，大悦城地产则隶归于港股。从事务上看，中粮地产一向从事与传统住所开发，而大悦城地产则是商业地产渠道。但是，从这两年的主营事务构成份额和赢利奉献看，出售物业也逐步超越传统的商业地产租借事务，大悦城的开发商人物越来越重。

别的，伴随着租借商业的开展，大悦城也要投入更多的资金来扩张门店，因而，轻重并重的战略已经成为大悦城面对的窘境。所以，大悦城走了一条万达商业地产的路子，计划剥离开发物业，成为朴实的办理公司。

而中粮的主意是，收买大悦城之后，把物业开发重财物事务悉数迁移到中粮地产这个渠道上，大悦城则担任商业运营，打造成地产开发+商业办理的形式。

收买完结后，大悦城将成为中粮地产的控股子公司，完结并表后，中粮地产的事务势必会非常美观。那么，大悦城抛弃了奉献首要成绩的可出售物业事务，单一的租借事务还能有多强的支撑便成了问题。

除了出售物业板块成绩的重复核算外，这样的收买又有多大的现实意义呢？

3. 收买怎样处理高负债金融风险？

其实，为了这笔收买，大悦城一向在做着成绩上的调整。

到2018年6月30日止六个月，大悦城经营收入约为40.267亿元，较2017年同期48.138亿元下降16.4%，首要因物业开发事务成绩下降，致使销售收入削减。溢利为22.621亿元，同比上升61.3%；其间公司所有者应占溢利为16.88亿元，同比上升158.0%，首要因为出售北京长安街W酒店100%公司权益。

直白点说，大悦城赢利的飙升，是因为出售旗下财物W酒店所造成的。而大悦城的主业商业地产运营，在全体营收中的份额则继续下降。

反观中粮地产方面，负债高企已经成为悬在头顶的达摩克利斯之剑。财报显现，中粮地产2015-2017年负债总额分别为442亿元、500亿元和640亿元，财物负债率分别为80%、81.6%和84.5%。

加上中粮地产一向想寻求规划效应，在土地商场一再出手拿地。本年上半年，中粮地产负债总额为731.23亿，总财物854.02亿，财物负债率上升至85.62%。

两家兼并后，中粮地产住所开发事务也会再次扩张。而在高负债的布景下，中粮地产又将怎么做到国家发起的降债款、去杠杆的微观政策，更是不得不考虑的问题。

4. 大悦城全体估值225亿真的不贵吗？

中粮地产第一次估值计划出台后，商场关于大悦城的估值便议论纷纷。尽管买卖地点问询函中要点问询，监管层也因定价过高而否决计划，但是，中粮地产矢口不移，大悦城肯定匹配这个估值。

依照中粮地产买卖标的现在估值144.47亿核算，大悦城全体估值应该在225亿左右。那么，大悦城真的值这个价么？

从本年7月初开端，大悦城股价就开端在1港元之下徜徉。到昨日收市，大悦城报收0.86港元，总市值122.39亿港元，约折合人民币108.67亿，缺乏中粮地产给出估值的一半。

看看中粮地产的说法，在公告中，中粮地产指出，“依照前复权收盘价核算，2013年12月19日借壳侨福企业今后，大悦城地产股价一度维持在1.33-1.90港元/股区间，对应标的财物市值约121.48-173.54亿港元。”要知道，这但是5年之前的数据。

中粮地产还给出了“近期内地、港股商场动摇较大，股价均处于低位”等理由。要知道，上一年，恒大、融创，碧桂园等一干港股地产类上市公司可都是红红火火牛了一年。而大悦城则不温不火，不见波涛的在低位徜徉了一年。

再看看中粮地产在A股的体现。从2016年9月份股价跌破10元后，中粮地产再也无力大幅上扬。到现在，中粮地产股价已经在5元左右，全体市值缺乏百亿。

小市值、股价低、全流通、央企控股、收买概念清楚明了，如此好的概念股，却没有批量资金进入，这也足以阐明商场并未给予这个渠道以及收买太高的决心。

通过多年的开展，A股早已告他人傻钱多的年代。作为央企的中粮，是否更应一马当先，考虑中小出资的利益，更好的做一个健康商场的参与者和维护者。

囗 胡一刀（产经评论员）

新京报修改 袁秀美 图片来历 视觉我国 校正 吴兴发