002132(福清融侨大酒店)

“土地金融盈余完毕了”、“不能再挣大钱快钱”、“要踏踏实实向制作业学习”……年报季期间，万科集团董事会主席、集团合伙人郁亮带头焦虑。“2020年是一个年代的闭幕，也是一个年代的敞开。”万科(000002.SZ)在致股东函中如是说。

所谓闭幕，即那种“黑马”频出、蒸蒸日上的职业环境已然消逝，房地产不再是躺着就能挣钱的好赛道。2020年，规划房企团体降速，乃至盈余负增长，完全打消了职业的急进之风。万科曾大喊的“活下去”，一语成谶。

站在世纪新十年，房企怎样活下去？现在看来，各家的打法并不相同。在中斗室企还疲于生计时，超级龙头已开端四处抢食，将本钱触角伸到各行各业，造车、医美、机器人……一场轰轰烈烈的多元出资再次启幕。

在近期成绩会上，碧桂园(02007.HK)称修建机器人下一年会盈余，万科除了物业、物流还在养猪，恒大(03333.HK)把本钱之织得更大，物业、轿车、大健康、饮用水……个个都要大举收买扩张，便利向本钱商场讲个好故事。

对具有资金实力的房企来说，这无异于一场“降维”冲击。抛开没有技术壁垒的职业不说，在机器人、轿车、医美等板块，房企的惯用手法也是凭借本钱运作敏捷切入。哪里是风口，哪里就有它们抢食的身影。

单靠地产开发行不通

跟着年报季步入结尾，商场对地产高歌猛进的等待已化为乌有。

据中达证券研讨数据，2020年受疫情、拿地本钱偏高级要素影响，41家典型房企全体营收增速下滑8.1个百分点至16.5%，全体归母净赢利增速下滑11.7个百分点至2.8%，归母净利增速低于营收增速，房企全体盈余才能有所下滑。

龙头房企也无一逃过，万科房地产及相关事务的毛利率同比下降4.6个百分点，恒大不只赢利缩水，还面对“三道红线”检测，融创则没有完结6000亿元的出售方针。

“归母净利增速低于营收增速，首要系房企在2016~2018年获取的低毛利项目会集进入结算期。”中达证券称。一起，在32家已发布2021年出售方针的房企中，24家增速小于2020年实践增速，未来房企均匀出售增速或将持续放缓。

职业现状的改动，让郁亮不由感叹：房地产不能再靠土地金融挣钱，办理盈余年代已清晰到来。“如果说‘房住不炒’刚提出时，商场上还有些侥幸心理，那么曩昔4年的调控，让商场清醒地认识到方针的稳定性。”

在郁亮看来，办理盈余年代，房地产将回归实业特点，职业的报答水平会逐渐向社会均匀水平挨近。房地产要转向开发与运营偏重，开发事务向制作业挨近，运营事务向服务业挨近，住宅将越来越像耐用消费品。

单凭地产支撑百年基业，现已行不通了，职业将面对一场厮杀，只要为数不多的巨子能“活得好”。郁亮乃至类比到家电职业，十多年前，后者也曾遭受天花板，经过严酷洗牌，只要美的、格力等龙头存活下来。

“国际房企”碧桂园也要改动从前的打法。“跟着土地和金融盈余消失，办理盈余越来越强，未来谁竞赛力越强，谁的商场占有率就越大，碧桂园一直在进行全周期归纳竞赛力的提高。”碧桂园总裁莫斌近期表明。

恒大则刻不容缓想撕下旧标签。在2020年成绩发布会上，“新恒大”一词成为肯定主角。恒大董事会主席许家印表明，今日的恒大，已不是过往单一做地产事务的恒大，而是“多元工业+数字科技”的新恒大。巨子纷繁意识到，旧年代正在逝去，想靠房开躺赢，已是天方夜谭。

多元化途径呈现分歧

在危机感驱动下，多元化再次成为房企的战略焦点。跟着新房商场逐渐见顶，是坐等被年代筛选？仍是自动寻觅新的增长点？有余力跨界的房企，有必要做出挑选。

不过，在多元探究过程中，房企已呈现显着分野。以碧桂园、恒大为代表的企业，大跨步进入机器人、轿车等与地产没有相关的职业；以万科、龙湖等为代表的房企，仍环绕地产相关事务做深耕，出走半径较小。

在近期成绩会上，碧桂园具体介绍了博智林机器人的研制和使用情况，并宣告修建机器人已从自主研制制作阶段迈向商业使用阶段。

莫斌表明，新事务的出资对集团赢利有影响，资金投入中有90%是用在修建机器人。但本年下半年，修建机器人有望批量生产，碧桂园有决心在下一年完结修建机器人和机器人餐厅的盈余。

恒大则更像深谙本钱规矩的内行，旗下八大工业包含恒大地产、恒大轿车、恒大物业、恒腾络、房车宝、恒大童国际、大健康工业、恒大冰泉。每个事务板块，不是现已在本钱商场腾飞，就是在上市的路上。

以恒大轿车为例，在新能源轿车风口催化下，现在其总市值已高达5995.27亿港元，而恒大地产板块市值仅1896.40亿港元。再看房车宝，该途径最快将于本年四季度上市，对标贝壳，后者市值约等于2.86个恒大。

恒腾络对标奈飞，后者是坐拥2.04亿用户的流媒体之王，凭借电影《你好，李焕英》热度，恒腾络2月份股价涨幅达295%，现在总市值近千亿港元。曾被许家印卖掉的恒大冰泉也要“回归”，后续预备谋划上市，大概率是对标上一年本钱商场上的新贵农民山泉。

不论哪个事务板块，恒大都在对标职业头部，这无疑是商场喜爱听的故事。对“三道红线”压顶的恒大来说，将多元事务面向本钱商场，除了着眼久远开展，短期更重要的是助力集团做大权益、下降负债目标。

相较而言，转型多年的万科更为保存，现在其多元板块包含商业不动产开发、长租公寓、物流仓储、酒店休假、食物、教育。“把事务做大卖掉，不是咱们的意图。要把事务做好做长，短期本钱商场热门不是万科的挑选。”

至于让外界哑然的养猪事务，郁亮称不是因“猪肥房地产瘦”，而是万科物业途径做得不错，很多人想到这儿买东西，比方米、面、油等。万科便想着，要不自己试试看。实践上，相当于万科工业配套系统的一部分。

有风口就有抢食身影

碧万恒一再发力，某种程度上也是对未来的出资。上述多元范畴，有的是科技助力下的新兴工业，有的则是高频、刚需的基础职业，不论是追逐风口仍是降维下沉，巨子转型的意图都是活得好、活得久。

“从房企布局的工业来看，虽然职业距离较大，但都是跟AI高度相关的，不论是碧桂园的机器人，仍是恒大的轿车、万科养猪，都跟互联和人工智能有很大联系，这是未来职业开展趋势。”同策研讨院研讨总监宋红卫称。

以碧桂园为例，机器人可与地产主业相互协同。宋红卫表明，AI和修建业深度交融，将大大提高修建范畴的劳作生产率，节省很多本钱，深重、危险性较高的劳作将由机器人完结，改进修建环境中工人的安全情况。

再看恒大房车宝，现在该途径具有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，估计在2021年末经过房车宝的买卖额将到达2.2万亿元。虽然贝壳处于线上化买卖的龙头位置，但这一商场蛋糕巨大，仍有分食空间。

矿泉水消费商场也较为宽广。数据显现，2014年至2019年，我国天然矿泉水的复合年增长率在18.4%左右，按零售额核算，2019年商场规划到达151亿元。被称为“水中茅台”的农民山泉(09633.HK)，现在市值约4515亿港元。

被万科认真对待的养猪工作，现在职业排名前20的企业占有率不到10%，仍是一片蓝海，“饲养榜首股”牧原股份市值比万科高530亿元。阿里巴巴、京东、百度、美团、华为等公司，都在风口下活跃养猪。

更重要的是，房企具有较强的资金实力，这是其转型的优势地点。地产商可经过收买直接切入，以各范畴头部或腰部企业为跳板，分食商场盈余；其出资形式相似互联巨子，选中赛道后，整合工业链资源，完结敏捷布局。

不过宋红卫以为，轿车、养猪等归于传统工业，均有原有的工业巨子，后者也在向人工智能方向开展，并积累了多年的经历、客群及途径。所以，房企进入这些跨界较大的职业，面对的竞赛更为激烈，危险也更高。

另一方面，跟动辄千亿出售的房地产比起来，这些多元事务体量更小、来钱更慢。习气躺着享用地产盈余的开发商，需求习惯新时期的挣钱节奏。