开源证券(轴研科技)

1月12日晚间，万科A(000002.SZ)公告称，股东华润股份及其全资子公司中润国内交易有限公司与深圳地铁集团签署协议，华润股份和中润交易拟以协议转让的方法将其算计持有的公司16.89亿股A股股份转让给地铁集团。备受重视的万科股权之争曙光初现。

刚曩昔的2016年，万科一向处于股权纷争中，全年出售成绩也下跌职业第一宝座，虽然如此，该公司仍坚持了微弱的增加实力。万科2016年全年累计完成出售面积2765.4万平方米，出售金额3647.7亿元。不过，更让业界重视的是，万科在土地商场上的改动。

同策咨询近期推出的一份榜单《2016年上市房企拿地金额及面积TOP20》显现，万科以全年拿地1304.2亿元跃居第一，比第二名保利地产的812.55亿元多出近500亿。

在2016年底，万科高档副总裁、上海公司总经理张海宣告“热带雨林”方案，清晰打造万科多元工业之间相互依靠、相互循环的生态。这比此前万科广深区域提出的“八爪鱼”方案提出多元业态更进一步诠释了万科的工业布局现状。

同策咨询研讨部总监张雄伟剖析指出，万科的研讨一向是职业的风向标，一线及要点二线城市一向是兵家必争之地，万科在没有放松对要点城市抢夺的一起，也开端重视潜力二线城市，万科这个另辟蹊径的行为或许将引领后续房企涌入潜力二线城市。

大房企土地储备分解

上述同策咨询排名榜单中的品牌房企包含万科、恒大、绿洲、万达、中海、保利、碧桂园等在内，万科2016年在土地商场的“急进”从旁边面反映出品牌房企的挑选。

同策咨询研讨部数据显现，2016年监测的全国土地成交金额36578.15亿元，同比2015年上升23.48%;土地成交面积338926.03万平方米，同比2015年下降8.74%。2016年全国土地商场全体体现：量贬价升，一线城市体现杰出。

自2016年9月30日开端，楼市先后阅历了三波调控。尔后，虽然商品房成交呈逐渐下滑趋势，但全国土地商场自2016年年底呈现了量价上升，一线城市体现尤为杰出。

但是，职业集中度呈现了下滑态势。 关于2016年上市房企拿地TOP20榜单来说， TOP20上市房企拿地金额总计10662.08亿元，占全国土地成交总金额的29.14%，集中度同比削减10个百分点。

而房企的分解也可见，大房企的土储战略有分解，首要源于各自的开展周期与战略定位不尽相同。 万科、保利地产和融创我国活跃拿地，碧桂园和我国恒大虽然在拿地金额榜单中无缘三甲，别离以602.57亿元的拿地金额位居第七和以751.14亿元的拿地金额位居第五，但他们在累计拿地面积榜单中，碧桂园以累计面积3238.13万平方米的绝对优势遥遥领先，我国恒大以累计面积2212.7万平米的拿地面积位居第二。

正如上述业界人士所指，万科“拿地不止寻求性价比，现已从刚需商场跳脱，转而布局多元工业”。比方，张海提出热带雨林，广深区域张纪文提出八爪鱼方案，都标明万科管理层不再只要住所一种形式，而是多元化开展，比方布局互联家装、工业地产等全新职业。

万科之变

一名长时间研讨万科的业界人士指出，作为职业标杆的万科，在战略上的纤细改动，都会引发业界重视，以这家公司多年的开展途径来看，它的形式一向走在职业前沿。

而绿洲在曩昔两年也对公司工业布局进行了深度调整，公司董事长、总裁张玉良清晰表明，适应职业周期调整，减缩商办产品开发、缩短商场前景欠好的区域开发、加快大基建、大金融等多元工业晋级。

实际上，在多个组织的计算榜单没有发布之前，万科在土地储备的改动并不为大多数业界人士所重视。 2016年春夏，万科在土地商场沉寂了一段时间，却后程发力，在9月、10月开端急进拿地，在四季度掀起拿地高潮。同策咨询研讨部数据显现，2016年万科合计拿地148宗，土地成交总金额1304.20亿元，同比增加50.23%，总修建规划面积2186.14万平米，同比增加20.88%;除看准在一线城市及中心二线城市之外，万科2016年也拿了一些大连、南昌、佛山、扬州等潜力二线城市的地块。

纵观万科2016年的拿地状况，一向喊着地价太高、拿地慎重的万科画风骤变，9月之后开端在土地商场张狂扫货，难免让人联想万科是否改动拿地战略，由慎重转向急进。

从土地存续比来看，万科亟待攻池掠地：近年万科的土地储备水平一向坚持在其以为合理的区间，存续比维持在2左右，然后到2016年8月底，万科的土地存续比降至1.29左右，这也是9月开端张狂扫货的原因。

万科11月份新增项目34个，土地出让金323.47亿元，是当月出售额的1.38倍，不光改写了万科单月拿地总额的纪录，从拿地数量上也是近年来的新高。

这34个项目遍布全国十多个城市，既触及北京、上海、广州这样的一线城市，也包含天津、福州、宁波等二、三线城市。其间，天津杨伍庄南项目需付出地价款最高，达74.5 亿元，北京海淀永丰项目也达到了50亿元。

张雄伟剖析以为，万科拿地急进论或许仅仅针对拿地总额相对改动而言，其实万科仍然坚持着慎重的土地储备和拿地战略，不然也不会呈现因地价太高，而呈现退出开发的乌龙事情。他指出，从拿地金额和出售额占比来看，万科彻底有才能“大手笔”消费：万科2016年全年出售额为3647.7亿元，位列上市房企出售排行榜第二位，仅次于恒大。

近期，21世纪经济报导记者对多家房企的造访获系，不管工业布局、规划巨细，大部分房企均重视到了小镇开发的工业风口，万科也不破例。而万科关于城镇化及人口活动趋势的研讨一向走在职业前列。